Wat kost een makelaar in Rotterdam in 2026?

We krijgen deze vraag iedere week. Soms drie keer per week. En het antwoord is bijna nooit "een vast getal". Want makelaars rekenen op verschillende manieren — sommige eerlijk, sommige op een manier waar u pas in de eindafrekening achter komt wat het écht kostte. Hieronder een open boek over hoe wij rekenen, hoe de markt rekent, en waar de verschillen zitten.

Het korte antwoord

Voor verkoop in Rotterdam ligt het marktgemiddelde courtage-percentage in 2026 tussen 1,3% en 1,75% van de uiteindelijke verkoopprijs, exclusief BTW. Voor een huis van €500.000 betekent dat €6.500 — €8.750 + BTW. Voor een huis van €1 miljoen €13.000 — €17.500.

Bij ons begint Full-service courtage op 1,25% (no cure, no pay) en stijgt afhankelijk van complexiteit. Voor het hogere segment werken we soms met een vast bedrag in plaats van een percentage — meer over die afweging onder.

Waarom de markt op percentage rekent

Historisch was percentage-rekening logisch: een duurder huis verkoopt vaak voor meer geld én vraagt meer marketing-investering, dus de kosten "schalen" met de opbrengst. In de praktijk is dat verband zwakker dan u denkt. Een huis van €1,5 miljoen vraagt niet 5× zoveel werk als een huis van €300.000 — meestal 1,5-2× zo veel. Daarom zien we sinds 2022 dat veel kopers in het topsegment vragen om vaste tarieven in plaats van percentages.

Bij Nultien werken we voor aankoopopdrachten altijd op vast bedrag. €2.495 tot €500.000, €3.495 tot €1 miljoen, op aanvraag erboven. Geen percentage. Waarom? Omdat een aankoopmakelaar op percentage een perverse prikkel heeft om u te laten kopen voor zo veel mogelijk — wat zelden in uw belang is.

De ZelfVerkopen XL-tussenweg

Wij bieden ook een hybride model: ZelfVerkopen XL voor €1.895 vast, vooraf betaald. Daarin krijgt u:

• Eerlijk vraagprijs-advies onderbouwd met 8-12 recente vergelijkbare verkopen
• Professionele fotografie van Studio Wallinga (zelfde fotograaf die wij voor Full-service gebruiken)
• Funda-listing via ons Funda Pro account
• Bord in de tuin, plattegrond, 360°-foto
• Wij toetsen elk binnengekomen bod en geven onderhandelings-strategie
• Notariswerk via ons netwerk geregeld

U doet zelf de bezichtigingen en u onderhandelt zelf. Voor wie comfortabel is in gesprek met kopers — en die heeft, eerlijk gezegd, niet iedereen — bespaart dit €4.000 tot €15.000 op gemiddelde Rotterdam-prijzen.

Wat de meeste makelaars u niet vertellen

Vier kosten die buiten de courtage vallen en waar veel makelaars pas op pagina twee van de overeenkomst over praten:

Funda topadvertentie. Funda rekent een meerprijs (€295-€695) voor "top-positie" in zoekresultaten. De meeste makelaars geven u die optie niet, of presenteren 'm alleen wanneer uw woning lang op de markt staat. Wij adviseren expliciet wel/niet, en alleen wanneer de markt het rechtvaardigt — in een snelle markt verspilt het uw geld.

Funda Business / pre-Funda listings. Sommige makelaars hebben een Funda Business-account waarmee uw woning eerst zichtbaar is voor makelaars-collega's voordat 'ie publiek gaat. Dat is voor topsegment-panden vaak waardevol. Vraag of uw makelaar dit gebruikt.

Bouwkundige keuring. €395-€795. Standaard buiten courtage. Maar voor sommige verkopen (vooral oudere panden) sterk aan te raden om vooraf te doen, niet door de koper te laten doen — dat scheelt onderhandelings-kracht.

Notariskosten. €1.500-€3.500 afhankelijk van complexiteit. Verkopers en kopers kiezen vaak voor dezelfde notaris om kosten te delen, maar dat is niet verplicht. Wij hebben een vaste partner-notaris en kunnen vooraf de offerte regelen.

Hoe Nultien tarieven werken

Iedereen ziet dezelfde prijs op onze tarieven-pagina. Geen verborgen kosten, geen "kortingen die we alleen voor u maken", geen voorwaardelijke tarieven. We rekenen wat we rekenen, en dat is openbaar.

Voor verkoop: Full-service vanaf 1,25% (no cure, no pay — u betaalt alleen bij geslaagde verkoop), of ZelfVerkopen XL €1.895 vast.

Voor aankoop: €2.495 (tot €500k), €3.495 (tot €1M), op aanvraag erboven. Vast.

Voor NWWI-taxatie: appartement €575, eengezinswoning €695, vrijstaand vanaf €895.

Hertaxatie binnen één jaar: 50% korting op het taxatie-tarief.

Pakket-korting bij verkoop én aankoop tegelijk: 10% korting op de aankoopvergoeding.

Wat u écht moet vragen aan elke makelaar

Voordat u tekent, drie vragen die helderheid scheppen:

1. Is het percentage k.k. of v.o.n.? Voor de eindprijs maakt het niet uit, voor de presentatie wel. Vraag erbij.
2. Wanneer betaal ik? Bij ondertekening van de bemiddelings-overeenkomst, of pas bij geslaagde verkoop? "No cure, no pay" hoort de standaard te zijn — wijken makelaars daarvan af, vraag uitleg.
3. Wat zit er WEL en NIET inbegrepen? Fotograaf? Funda-listing? Plattegrond? 360°-tour? Bord? Bezichtigingen? Notariswerk? Schrijf het op voordat u tekent.

Conclusie

Wat een makelaar in Rotterdam kost, hangt af van wat u krijgt. €5.000 voor goede fotografie + Funda + onderhandelings-strategie is meer waard dan €3.000 voor alleen een Funda-listing. Vraag naar het complete pakket, vergelijk drie makelaars, en kies op basis van waarde — niet op alleen prijs.

Bij twijfel: het intake-gesprek bij Nultien is gratis en duurt twintig minuten. We bespreken uw situatie, geven onze inschatting, en u beslist. Geen pitch. We rekenen pas wanneer u een opdracht tekent.