FAQ
Eerlijke antwoorden op de vragen die er echt toe doen.
30 vragen over verkoop, aankoop, taxatie en expats. Specifiek voor Rotterdam, in mensentaal geschreven, regelmatig bijgewerkt.
Verkoop
Vragen over uw huis verkopen in Rotterdam.
- Hoe lang duurt het om mijn huis in Rotterdam te verkopen? +
- Voor marktconform geprijsde woningen tussen €300k en €800k: gemiddeld 21-32 dagen op Funda. Boven €1 miljoen wordt het selectiever en duurt het 6-12 weken. Onder €300k vaak binnen 7-14 dagen. Lokatie, prijsstelling en presentatie zijn de drie variabelen die het 't meest beïnvloeden.
- Wat kost een makelaar voor verkoop? +
- Bij ons: Full-service vanaf 1,25% courtage (no cure no pay), of ZelfVerkopen XL voor €1.895 vast vooraf. Het marktgemiddelde voor Rotterdam ligt op 1,5%-1,75% — wij zitten daar 10-25% onder. Volledige uitleg op de tarieven-pagina.
- Wanneer is het beste moment om te verkopen? +
- Maart-mei en september-oktober zijn historisch de beste maanden in Rotterdam. December en juli/augustus zijn rustiger. Maar belangrijker dan seizoen: een goed gepresenteerde woning verkoopt in november net zo snel als in mei.
- Heeft mijn huis een energielabel nodig om te verkopen? +
- Ja, sinds 2008 verplicht. Bij verkoop moet u een definitief energielabel hebben — niet meer een 'voorlopig'. Zonder kan de notaris niet leveren. Aanvragen kost €75-€250 afhankelijk van woningtype.
- Moet ik mijn huis opknappen voor verkoop? +
- Soms wel, soms niet. Kleine cosmetische ingrepen (schilderen, opruimen, fotograaf) geven vaak 5-10× hun kosten terug. Grote verbouwingen (keuken, badkamer) verdienen u meestal niet terug. Wij geven advies bij intake.
- Kan ik mijn huis verkopen zonder makelaar? +
- Juridisch ja, praktisch lastig. U moet zelf Funda-toegang regelen (€499 voor particulieren), fotografie laten doen, bezichtigingen draaien, biedingen toetsen, en juridisch advies inhuren. ZelfVerkopen XL is een tussenoplossing: u doet zelf de bezichtigingen, wij regelen de rest.
- Wat is het verschil tussen 'k.k.' en 'v.o.n.'? +
- k.k. (kosten koper) = de koper betaalt overdrachtsbelasting + notariskosten. v.o.n. (vrij op naam) = die kosten zitten in de prijs. 95% van bestaande bouw is k.k.; nieuwbouw vaak v.o.n. Voor de eindprijs maakt het niet uit, alleen voor de presentatie.
- Hoe wordt de vraagprijs bepaald? +
- Wij gebruiken (1) vergelijkbare verkopen laatste 6-12 maanden binnen 500m, (2) marktontwikkeling sinds die verkopen, (3) staat van uw woning. We laten u 8-12 vergelijkbare verkopen zien en bouwen daarop een eerlijk advies. Geen 'natte vinger'.
Aankoop
Vragen over een huis kopen in Rotterdam.
- Heb ik een aankoopmakelaar nodig? +
- Niet wettelijk verplicht maar wel sterk aanbevolen — vooral als u nog niet eerder hebt gekocht, of als u 'concurrentie-biedingen' verwacht. Een aankoopmakelaar verdient zichzelf vrijwel altijd terug door (1) marktconform bod, (2) goede onderhandeling, (3) checks die u kosten besparen.
- Wat kost een aankoopmakelaar? +
- Bij ons: vast tarief vooraf bekend (€2.495 tot €500k, €3.495 tot €1 miljoen, op aanvraag erboven). Geen percentage — dus geen perverse prikkel om u te laten kopen wat te duur is. Marktgemiddelde Rotterdam ligt op 1,25-2% van koopsom, wij zitten doorgaans onder dat bedrag in vast tarief.
- Hoe weet ik wat een goede vraagprijs is? +
- Wij vergelijken met laatste 6-12 maanden verkopen in dezelfde straat/buurt en zelfde woningtype, gecorrigeerd voor m², staat, en marktontwikkeling. Voor elke koopactie maken we een 'fair-bid range' — niet één getal maar een bandbreedte met argumenten.
- Wat is een bouwkundige keuring en moet ik die laten doen? +
- Een expert-inspectie van de constructie, fundering, dak, installaties etc. Sterk aanbevolen bij vooroorlogse bouw (1940) en bij koop boven €400k. Tarief €395-€795. Levert vrijwel altijd informatie op die in de onderhandeling waarde toevoegt of risico's bloot legt.
- Hoeveel eigen geld heb ik nodig? +
- Sinds 2018 mag de hypotheek maximaal 100% van de waarde zijn (LTV 100%). Dus alleen kosten zoals overdrachtsbelasting (2% voor eigen bewoning), notaris (€1.500-€3.500), hypotheekadvies (€2.000-€3.500), en eventuele bouwkundige keuring zijn 'uit eigen zak'. Reken op €15.000-€30.000 totale bijkomende kosten.
- Geldt de 30% ruling ook voor mijn hypotheek? +
- Ja, gedeeltelijk. Banken kijken naar uw 'fiscaal loon' (na 30% ruling-aftrek) maar veel banken hanteren een correctie waardoor het toch positief uitpakt. Werk altijd met een hypotheekadviseur die expat-specialisme heeft — wij verwijzen graag door naar de juiste.
- Kan ik in Rotterdam kopen als ik geen Nederlands paspoort heb? +
- Ja, geen beperkingen voor buitenlandse kopers. Hypotheek-opties zijn iets smaller maar verschillende Nederlandse banken (ING, ABN, Rabo, NIBC) verlenen wel aan expats — onder voorwaarden zoals werkcontract van min. 6 maanden + 30%-ruling acceptatie.
- Hoeveel kost overdrachtsbelasting in 2026? +
- 2% voor eigen bewoning (de meeste kopers). 10,4% voor beleggingsobjecten. Starters onder 35 kunnen vrijstelling claimen op woningen tot €510.000 (cijfer 2025, voor 2026 mogelijk geïndexeerd). Wij checken altijd of u in aanmerking komt.
Taxatie
Vragen over NWWI-gevalideerde taxaties.
- Wat is een NWWI-taxatie? +
- NWWI = Nederlands Woning Waarde Instituut. Iedere taxatie van een NWWI-aangesloten taxateur wordt door NWWI gecontroleerd op consistentie. Pas na die check krijgt het rapport een NWWI-stempel — en pas dan accepteert de bank het.
- Wat kost een taxatie? +
- Bij ons: appartement €575, eengezinswoning €695, vrijstaand vanaf €895. NWWI-validatie + bankrapport inbegrepen. Hertaxatie binnen 1 jaar: 50% korting.
- Hoe snel krijg ik het rapport? +
- Opname binnen 5-7 werkdagen na uw aanvraag. PDF-rapport NWWI-gevalideerd binnen 3 werkdagen na opname. Spoed mogelijk (binnen 5 werkdagen totaal) tegen meerprijs.
- Wanneer heb ik een taxatie nodig? +
- Voornamelijk: (1) hypotheek/oversluiten, (2) scheiding/boedelverdeling, (3) erfbelasting, (4) WOZ-bezwaar, (5) onderbouwing voor verkoop. Sinds 2021 is NWWI-validatie verplicht voor alle hypotheek-trajecten.
- Wat is het verschil tussen WOZ en NWWI-taxatie? +
- WOZ-waarde is een jaarlijkse vaststelling door uw gemeente voor belastingdoeleinden. NWWI-taxatie is een actueel, gevalideerd rapport door een onafhankelijke taxateur — geaccepteerd door banken en notarissen. WOZ is administratief, NWWI is feitelijke marktwaardering.
- Kan ik ook een 'snelle' online taxatie krijgen? +
- Voor een vrijblijvende indicatie wel — gebruik onze waarde-bepaling op de homepage (postcode + huisnummer). Voor een geldig taxatie-rapport voor de bank: nee, daarvoor is opname ter plekke en NWWI-validatie nodig.
- Wat als de bank mijn taxatie afkeurt? +
- Vrijwel onmogelijk met NWWI-gevalideerd rapport. Mocht het toch gebeuren door een bank-specifieke voorwaarde, corrigeren wij kosteloos. In 12 jaar is dat ons drie keer voorgekomen.
Expats & internationaal
Veelgestelde vragen van mensen die naar Nederland verhuizen.
- Kan ik vanuit het buitenland al een huis kopen? +
- Ja — ongeveer een derde van onze expat-klanten koopt vóór ze überhaupt in Nederland landen. We doen bezichtigingen op video, stellen bod-strategie samen op afstand, en zien u pas in persoon bij de notaris.
- Wat is de 30% ruling en heeft die invloed op mijn hypotheek? +
- De 30% ruling is een fiscaal voordeel voor expats: 30% van uw bruto-salaris is belastingvrij. Voor uw hypotheek: banken hanteren een gemengde berekening die meestal positief uitpakt. Werk met een hypotheekadviseur die expat-specialisme heeft — we verwijzen graag door.
- Hoe werkt het notaris-proces als ik nog geen BSN heb? +
- Een BSN-nummer is nodig voor de meeste transacties. Indien u nog geen BSN heeft, kunnen we tijdelijke alternatieven gebruiken (machtigingsprocedures) — afhankelijk van de notaris. Bij onze partner-notarissen lossen we dit standaard op.
- Welke wijken zijn aanbevolen voor expats? +
- Kop van Zuid + Wilhelminapier zijn klassieke expat-buurten (internationale services, Engels-vriendelijk). Kralingen voor wie meer ruimte wil. Katendrecht voor jongere expats die de hippere food-cultuur willen. Zie onze wijken-pagina's voor uitgebreide context.
- Hoe ga ik om met Nederlandse contracten als ik geen Nederlands spreek? +
- Wij vertalen alle relevante onderdelen (koopovereenkomst, hypotheekofferte, eigendomsakte) lijn-voor-lijn naar Engels en lopen ze samen met u door. U tekent pas wanneer u zeker bent. Standaard onderdeel van ons werk — geen meerprijs.
- Welke kosten zijn er bovenop de koopprijs voor een expat? +
- Overdrachtsbelasting (2% bij eigen bewoning), notariskosten (€1.500-€3.500), hypotheekadvies (€2.000-€3.500), eventuele bouwkundige keuring (€395-€795), eventuele NHG-aanvraag (€450). Totaal ongeveer €10.000-€20.000 op een €500.000 koopactie.
- Krijg ik korting omdat ik expat ben? +
- Nee, ons tarief is hetzelfde of u Nederlands spreekt of niet. We geloven niet in 'expat-korting' (dat is vaak een truc om te suggereren dat de standaardprijs hoger is). Eerlijke prijs voor iedereen.
Vraag die hier niet beantwoord is?
We werken deze pagina bij zodra we een vraag meerdere keren krijgen. Mail of bel ons — we hebben liever dat u 't antwoord hebt.
Stel uw vraag