Verkopen in Rotterdam in 2026 — wat anders is dan vorig jaar · Nultien Makelaars

We verkochten in 2025 zesentwintig woningen. In 2024 vierentwintig. In de twee daarvoor zaten we boven de dertig. Dat tempo daalt niet omdat we minder doen — het daalt omdat de markt anders draait dan voorheen. Wie nu wil verkopen, doet er goed aan om te weten hoe.

Wat de markt nu eigenlijk doet

Drie observaties die we elke week aan de keukentafel uitleggen:

Vraagprijzen worden eerlijker. Twee jaar geleden was "vraagprijs is startbod" de norm. Boven de twee miljoen werd het soms een halve miljoen extra. Dat is voorbij voor het meeste segment. Wie nu honderdduizend boven inzet, ziet meestal lege bezichtigingsagenda's.
Bezichtigingen duren langer. Drie jaar geleden ging een huis er in twee weken uit. Nu is zes tot tien weken normaal, ook voor goede woningen. Mensen denken twee keer na, bezichtigen vaker, en bieden later.
De koper kijkt naar het energielabel. Een G-label kost u tegenwoordig zichtbaar — niet alleen in vraagprijs, maar in lengte van het verkoopproces. Banken financieren slechter, kopers begroten renovatie in. Een label A of B opent meer deuren en houdt 'm beter op prijs.

Wat dit voor verkopers betekent

Concreet, drie aanpassingen die we vaker aanraden dan vorig jaar:

Eén — zet uw vraagprijs realistisch. We bouwen 'm op recente verkopen in uw directe omgeving (postcode-4 of nauwer), niet op uw wensen of op wat de buren in 2022 kregen. Twintigduizend boven de realistische prijs is een goede strategie. Honderdvijftigduizend erboven niet.

Twee — bereid de woning beter voor. Studio Wallinga doet ons fotografiewerk, en hun script wordt strenger: leeg vegen, herstellen, bijschilderen, in plaats van "snel nog wat foto's maken". De extra twee weken voorbereiding tikken zich uit in de eerste tien dagen na publicatie.

Drie — wees flexibel op bezichtigingen. Avond, weekend, last-minute. De koper die op donderdag om half negen wil langs komen is vaak degene die uiteindelijk biedt. Wij plannen die bezichtigingen voor u, ook als u zelf niet thuis bent.

In welke maand u het beste verkoopt

Er is geen "beste maand" — dat is mythologie. Maar er zijn slechtere. Vermijd:

December–begin januari. Iedereen denkt aan kerst, niemand aan een huis kopen.
Augustus. Halve Rotterdam zit in Frankrijk.
Begin juli. Schoolvakanties in volle gang.

Beste maanden in onze ervaring: maart–juni en september–oktober. Eind augustus weer instappen werkt vaak goed — markt komt terug, mensen denken aan "voor het nieuwe schooljaar".

Wanneer u beter even wacht

Drie situaties waarin wij u zelf adviseren niet nu te verkopen:

Uw woning heeft slecht energielabel én u kunt isoleren. Een dubbele HR++ glas en goede isolatie kan een G naar D tillen. Dat verdient zichzelf terug in de verkoopprijs, vrijwel altijd.
U heeft nog geen idee waar u naartoe verhuist. Eerst zoeken, dan verkopen — in deze markt geeft dat u rust. Brugfinanciering kan, maar is duur.
U twijfelt überhaupt. Twijfel verkoopt slecht. Verkopen is een traject van tien tot zestien weken; als u halverwege wilt afhaken, kost dat geld én tijd.

Wat een goede makelaar nu doet

Wij doen sinds 2025 meer voorbereidend werk en minder bezichtigings-volume. Concreet:

Eerlijke vraagprijs vóór de fotograaf komt, niet erna.
Funda-tekst die het huis beschrijft, niet de buurt of ons kantoor.
Bezichtigingen volledig door ons gepland en uitgevoerd. U bent thuis wanneer u dat wilt.
Wekelijkse update, ook als er niets gebeurd is. Vooral dan, eerlijk gezegd.
Geen autopilot-prijsverlaging als het tegenvalt. Eerst kijken wat er gebeurt — soms is het de prijs, vaak iets anders.

Wat 2026 ons leerde tot nu toe

We zien dat goede woningen nog steeds onder vraagprijs verkopen, soms tien procent onder. Niet vaak — maar het gebeurt. Drie jaar terug was dat ondenkbaar in Hillegersberg of Kralingen-Oost. Nu hoort het bij de markt. Wie zijn vraagprijs op het juiste niveau zet, krijgt de woning er meestal binnen acht weken uit zonder concessies. Wie te hoog inzet, ziet de bezichtigingen droogvallen na week drie.

Wilt u weten wat uw woning vandaag waard is? Probeer onze waardebepaling — postcode + huisnummer, indicatie binnen tien seconden. Wilt u een echt rapport? Bel Coert: 010 — 240 30 32.