Verkoopstrategie 2026: wat werkt wel en wat niet meer

Ik taxeer dit jaar gemiddeld zes woningen per week, en doe daarnaast verkoopopdrachten voor klanten. Die combinatie geeft me een week-tot-week-beeld van wat de markt doet. Hier is wat ik in 2026 anders zie dan twee jaar geleden — en wat dat voor uw verkoopstrategie betekent.

Wat in 2024 nog werkte, en in 2026 niet meer

Hoge vraagprijzen om "ruimte te laten voor onderhandeling". In 2022 en 2023 was overbieden de norm. Een huis met €450.000 vraagprijs verkocht voor €475.000-€485.000. Verkopers en hun makelaars wisten dat. De vraagprijs werd dus 5-10% beneden de werkelijke verwachte verkoopprijs gezet, en de hype dreef het omhoog.

Dat werkt nu niet meer. Vorige maand zag ik in Kralingen een woning waar vraagprijs €925.000 was. Op de gemiddelde m² prijs voor vergelijkbare panden in dezelfde straat zou €875.000 realistisch zijn geweest. Het pand stond zes weken op Funda, één enkele bezichtiging, geen bod. Verkoper heeft uiteindelijk verkocht voor €795.000 — €130.000 onder vraagprijs. Een eerlijke vraagprijs vanaf het begin had vermoedelijk €820.000-€850.000 opgeleverd, en in twee tot drie weken.

Generieke Funda-tekst. "Lichte woning met veel potentie, gelegen in een rustige straat" haalt in 2026 niemand over de streep. Kopers vergelijken tien of vijftien woningen voordat ze bieden. Uw beschrijving moet onderscheidend zijn — wat is specifiek aan déze woning, wat zou u zelf jaren geleden hebben aangetrokken, welke ervaring beschrijft het wonen.

Smartphone-foto's. Kopers zien een Funda-listing in een seconde. Slechte foto's = doorklikken. Een professionele fotograaf kost €450-€650 en haalt zichzelf in 95% van de gevallen terug via verkoopsnelheid en hogere bieding.

Wat in 2026 wél werkt

Eerlijke vraagprijs onderbouwd met data. Wij geven bij elke verkoopopdracht een rapportje met de 8-12 meest vergelijkbare verkopen in postcode-4 of 5 van de afgelopen zes maanden. Vraagprijs wordt daarop gebouwd. Verkoopt in 90% van de gevallen tussen 95% en 102% van die vraagprijs.

Marketing-investering vooraf, niet achteraf. €1.500-€2.000 in fotograaf + plattegrond + 360° + Funda Pro listing geeft consistent betere resultaten dan dezelfde €1.500-€2.000 later besteden aan top-advertentie-positie omdat de woning niet verkoopt. Invest where the customer first sees you.

Bezichtigings-strategie. Twee opties die in 2026 anders uitpakken dan in 2023:

• Open Huis: één zaterdag, ingang 12:00-15:00, 20+ bezichtigingen geconcentreerd. Werkt nog steeds, maar de "FOMO-druk" is minder geworden. Veel kopers komen 's middags en bieden pas een week later.
• Individuele bezichtigingen: meer 1-op-1, langere gesprekken, betere binding. In 2026 zien we vaker dat dit tot snellere serieuze biedingen leidt, ondanks meer tijds-investering van verkoper of makelaar.

Voor woningen tot €600.000 in de centrum-stedelijke wijken: Open Huis vaak nog steeds beter. Voor woningen boven €750.000 of in groene wijken (Kralingen, Hillegersberg, Schiebroek): individuele bezichtigingen winnen aan kracht.

Het energielabel-effect

Een onderwerp dat ik onderschat had: het energielabel is in 2026 een ECHT prijs-component geworden. In 2023 was het advies "weet uw label", maar nog niet "label-D kost u nu zichtbaar". Dat is veranderd.

Concreet wat we zien: een huis met label-G in Bospolder is bijna onverkoopbaar boven €350.000 — banken financieren slechter, kopers begroten renovatie hoger in. Hetzelfde pand met label-B (na isolatie-aanpak) verkoopt €25.000-€40.000 hoger en sneller.

Voor verkopers met een ouder pand: vraag bij de intake of een energielabel-upgrade verkoop-strategisch slim is. Soms is €8.000-€15.000 in HR++glas + dakisolatie pre-verkoop de beste rendements-investering.

Timing in 2026

Historisch zijn maart-mei en september-oktober de beste maanden voor verkoop in Rotterdam. Dat geldt nog steeds, maar het verschil is kleiner geworden. Goed gepresenteerde woningen verkopen in december net zo snel als in mei. Wat WEL is veranderd: juli-augustus is écht trager geworden (vakantie + minder bezichtigingen), en de eerste week van januari ook.

Wat je nu kunt voorkomen: launchen op een woensdag of donderdag, niet op een vrijdag of zaterdag. De meeste Funda-bezoekers kijken zaterdag-zondag — dan moet uw woning er al staan met goede foto's. Een Funda-listing die zaterdagochtend nog wordt aangepast door de fotograaf doet niet mee.

Concrete checklist voor uw 2026-verkoop

1. Vraagprijs: laat uw makelaar 8-12 vergelijkbare verkopen tonen, niet één wijk-gemiddelde
2. Energielabel: vraag advies over upgrade vóór verkoop
3. Fotografie: professional + plattegrond + 360° tour (€1.500-€2.000 totaal-pakket)
4. Funda-launch: woensdag of donderdag, niet vrijdag
5. Bezichtigingen: Open Huis voor centrum/stedelijk, individueel voor topsegment of groen
6. Documenten klaar: definitief energielabel, eigendomsakte, eventueel funderingsrapport
7. Onderhandelings-strategie: bespreek vooraf met makelaar wat u doet bij meerdere biedingen, lage biedingen, of geen biedingen

Tot slot

Niets vervangt persoonlijk advies. Wat hier staat zijn principes — uw specifieke situatie kan andere keuzes rechtvaardigen. Onze intake-gesprekken zijn gratis en duren 60-90 minuten. We bespreken uw pand, geven onze eerste indruk, en u beslist.

Coert Veenstra is NWWI-taxateur en makelaar bij Nultien. Hij doet sinds 2014 verkoopopdrachten in Kralingen, Hillegersberg, Centrum en Schiebroek.