Erfbelasting en huis verkopen — wat u moet weten in 2026

We zien een paar keer per jaar een verkoopsituatie waar de eigenaar net is overleden, en de erfgenamen worden geconfronteerd met een huis dat verkocht moet worden plus een belastingaanslag waar ze niet op gerekend hadden. De combinatie maakt al lastig zwaarder. Dit stuk is voor iedereen die in deze situatie zit — of die voorbereidt dat 'ie er over een paar jaar in komt.

Disclaimer vooraf: ik ben taxateur, geen belastingadviseur of notaris. De hoofdlijnen kloppen, maar voor uw concrete situatie hebt u een fiscalist nodig. Wij verwijzen graag door als u nog geen vaste hebt.

De drie elementen die samen werken

Erfbelasting bij een huis is een puzzel van drie stukken:

1. De WOZ-waarde (vastgesteld door de gemeente, peildatum 1 januari van het jaar daarvoor)
2. De marktwaarde (wat het huis nu écht waard is, bij verkoop)
3. Het tarief (afhankelijk van wie erft — kinderen 10-20%, niet-kinderen tot 40%)

De Belastingdienst rekent standaard met de WOZ-waarde. In 2024 was die voor veel Rotterdamse woningen lager dan de werkelijke marktwaarde — gemiddeld 15-25% onder. Voor erfbelasting was dat gunstig: u betaalde belasting over een lagere waarde dan de woning bij verkoop zou opbrengen.

Sinds 2025 zijn de WOZ-waarden in Rotterdam gemiddeld 8-15% verhoogd om dichter bij marktwaarde te komen. Voor erfgenamen betekent dat: hogere aanslag dan een paar jaar geleden voor vergelijkbare panden.

Wanneer u een taxatie nodig hebt

In drie situaties is een NWWI-taxatie strikt nuttig:

Situatie 1: de WOZ-waarde lijkt te hoog. Soms staat de WOZ hoger dan de werkelijke marktwaarde. Bij vooroorlogse panden met onderhouds-achterstand, of bij specifieke wijken die niet meedoen in de gemiddelden, gebeurt dit regelmatig. Een taxatie kan dan onderbouwd lager uitkomen dan de WOZ — en die taxatie kunt u gebruiken voor de aangifte.

Situatie 2: de Belastingdienst eist een taxatie. Bij grote verschillen tussen WOZ en marktwaarde, of bij specifieke woningtypes (woonwagens, agrarisch onroerend goed), kan de Belastingdienst zelf om een formele taxatie vragen. Een NWWI-rapport voldoet aan hun eisen.

Situatie 3: er zijn meerdere erfgenamen die het oneens zijn. Zonder neutrale waardebepaling worden gesprekken tussen broers en zussen vaak persoonlijk. Een onafhankelijk NWWI-rapport geeft een objectief uitgangspunt waar iedereen iets aan heeft.

Onze taxatie-tarieven voor erfsituaties zijn dezelfde als regulier (€575-€895), maar we plannen vaak een uitgebreidere intake omdat de context anders is. We werken samen met drie Rotterdamse erfrecht-notarissen voor verwijzingen.

Verkopen vanuit een nalatenschap — praktisch

Het verkoopproces zelf is in essentie hetzelfde als bij een reguliere verkoop, maar met enkele extra stappen:

Stap 1: notarieel afhandelen. Geen verkoop kan starten voordat de notaris de erfgenamen heeft vastgesteld via een Verklaring van Erfrecht. Reken op 4-8 weken na overlijden voordat u écht in actie kunt komen.

Stap 2: machtigingen tussen erfgenamen. Vaak één erfgenaam (de "executeur" of "boedelbeheerder") krijgt machtiging om te tekenen. Anders moet iedereen op de notaris-afspraak komen — bij vier kinderen wonen op vier verschillende plekken wordt dat snel een logistieke uitdaging.

Stap 3: huis leegmaken. Vaak praktisch het meest tijdrovende stuk. Bij meerdere erfgenamen moet er overeenstemming zijn over wie wat krijgt van inboedel. Reken op 3-8 weken, soms maanden bij geschillen.

Stap 4: verkoopopdracht en tekening. Pas hier zijn we als makelaar betrokken. Voor de eerste drie stappen kunnen we wel advies geven (welke notaris vaak goed is met erfzaken, hoe leegmaken te organiseren, etc).

Stap 5: verkoop zelf. Standaard proces — vraagprijs, Funda, bezichtigingen, onderhandeling, koopcontract, notaris-overdracht.

Het hele traject duurt vaak 6-12 maanden van overlijden tot sleuteloverdracht. In die periode lopen de WOZ-belasting en onderhoudskosten gewoon door — een argument om niet te lang te wachten.

Het verschil tussen vraagprijs en taxatiewaarde

Een vraag die ik vaak krijg: "Als de taxatiewaarde €425.000 is, mag ik dan voor €450.000 verkopen of niet?" Het antwoord: ja, mag — sterker nog, dat is bijna altijd het geval. Een taxatie is een onafhankelijke waardebepaling op één moment in tijd, en de markt bepaalt wat een huis daadwerkelijk waard is.

Voor de erfbelasting telt de waarde op het moment van overlijden. Als de aangifte gebaseerd is op de WOZ-waarde (peildatum 1 januari) of een taxatie, en de woning verkoopt later voor meer, dan is dat verschil belastbaar als vermogenswinst — maar pas bij verkoop, en alleen als de woning niet door de erfgenaam wordt bewoond.

In de praktijk: voor de meeste erfgenamen die de woning verkopen valt dat verschil weg via diverse vrijstellingen. Maar het is wel iets om met een fiscalist door te nemen voor uw specifieke situatie.

Wat we adviseren bij intake

Voor mensen die met een nalatenschap binnenkomen:

1. Eerste week: laat de notaris de Verklaring van Erfrecht starten. Niets anders kan voor die rond is.
2. Tweede week: laat een taxatie doen voor de aangifte erfbelasting (vrijwel altijd loont dit als de woning niet glashelder middencategorie is).
3. Vierde tot achtste week: huis leegmaken in afstemming met andere erfgenamen.
4. Zesde tot tiende week: ondertekenen verkoopopdracht. Wij plannen fotograaf, schrijven Funda-tekst, en starten ondertussen met pre-Funda-leads bij ons netwerk.
5. Tiende tot zestiende week: actief verkopen. Doorgaans verkocht binnen 6-10 weken in deze categorie.
6. Zestiende tot vierentwintigste week: notaris-overdracht. Erfgenamen ontvangen verkoopopbrengst minus eventuele belastingen.

Conclusie

Erfbelasting en huisverkoop hangen samen, maar zijn niet hetzelfde proces. De WOZ-waarde is uw uitgangspunt voor de aangifte, een NWWI-taxatie is nuttig wanneer u die wilt onderbouwen, en de verkoop zelf is een apart traject dat met de notaris en makelaar gecoördineerd wordt.

Wij doen jaarlijks zo'n vijftien tot twintig verkopen uit nalatenschappen. Het is een specifieke context — emotioneel zwaarder, juridisch complexer, vaak met meerdere personen die mee-beslissen. We nemen er tijd voor, en hebben de notaris-en-fiscalist-contacten om u door te verwijzen waar wij niet adviseren.

Een intake-gesprek bij ons duurt 60 minuten en is gratis. We bespreken uw situatie en geven concrete vervolgstappen.

Voor de NWWI-taxatie-pagina — daar staan onze tarieven en doorlooptijden.